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Le mode de travail des personnels qui sont dans des bureaux évolue très rapidement. Cela est dû à 2 facteurs :
1) La nécessité de travailler en équipe et non plus seul dans son bureau
Les membres de l’équipe sont au courant du travail des autres et chacun devient « interchangeable ». Il y a toujours quelqu’un apte à répondre à une question posée à l’équipe.
2) Les moyens modernes technologiques mis à disposition du personnel suivent le développement des techniques du traitement de l’information
Par exemple, le fax a disparu, le stockage des dossiers se fait sous forme électronique, les bibliothèques ont été remplacées par les moteurs de recherche sur Internet, les courriels ont font disparaître la majeure partie des courriers etc.
Comment l’immobilier de bureau s’y est-il adapté ? et les tours de bureaux ?
On est passé du bureau individuel fermé à des bureaux ouverts dits « open space ». Les locaux ont du être adaptés à cette évolution : il a fallu réaménager à grand frais les anciens immeubles de bureaux. Le constat à ce jour est qu’un immeuble de bureaux a une durée de vie de 15 ans environ. Après il devient obsolète. Les réseaux informatiques sont complètement dépassés, les salles de visioconférence deviennent inopérantes car de nouvelles techniques sont apparues sur le marché….
Dans le cas des tours de bureaux le problème est encore plus grave. En effet comme les pompiers n’ont pas accès aux étages par la grande échelle, les normes de sécurité imposent que couloirs et escaliers soient protégés du feu pendant une demi-heure, une heure ou deux heures ; les parois et plafonds sont donc des contraintes fixes inamovibles sauf à reconcevoir entièrement les circulations protégées, les systèmes de climatisation et de ventilation, la distribution électrique, etc. Ainsi l’adaptation d’une tour aux évolutions des modes de travail est beaucoup plus onéreuse que dans des immeubles de bureaux de hauteur « pompier » c’est-à-dire le plafond actuel fixé par le PLU soit 37 m.
Quelles sont les principales évolutions qui sont en germe aujourd’hui dans la façon de faire du travail administratif ?
1) Le télé-travail se met en place avec une vitesse qui n’était pas supposée. Le salarié travaille chez lui, 2 ou 3 jours par semaine, ou dans sa voiture et à l’hôtel pour les commerciaux (ils n’ont plus de bureaux affectés)
2) Le bureau partagé a déjà conquis un grand nombre d’entreprises : il y a 1 seul bureau pour 3 salariés. (Statistiquement il ya toujours un salarié en réunion, un autre en déplacement)
3) L’hoteling pointe le museau. La société employeur gère un ou plusieurs hôtels de bureaux que les salariés réservent à l’avance pour le temps qu’ils souhaitent. Ces « hôtels » sont alors positionnés géographiquement en fonction de l’habitat des salariés. Cela réduit de beaucoup le temps perdu en transport, et tout le monde s’y retrouve.
Quelles conséquences demain pour l’immobilier de bureaux ? et pour les tours de bureaux ?
Il est probable que dans quelques décennies les grandes sociétés réduiront leur immobilier à leur siège social pour 200 à 300 personnes dans de petits immeubles bien situés dans Paris, et loueront des espaces dans des hôtels de bureaux disséminés en périphérie.
Ce qui veut dire que les tours seront alors complètement inadaptées aux modes de travail de demain. Et leur trouver un usage sera problématique !
B. Sauzay, Président de l’ADAHPE, ancien Directeur immobilier d’Alcatel